Budaörs város, Pest vármegye területén, a Budakeszi járás részeként található. A legfrissebb ismert lakónépesség 28 910 fő, ami nagyobb, városiasabb településképet jelez. A legutóbbi elérhető átlagos lakóingatlan-ár 993 000 Ft/m2.
Főoldal / Vármegyék / Pest vármegye / Budakeszi járás / Budaörs
Szerkesztett adatösszefoglaló: Tudástár24 szerkesztőség · Frissítve: 2026. 05. 30. · Helyi pontosítás vagy hibajelzés: info@tudastar24.hu
Budaörs város a budapesti agglomerációban, Pest vármegyében, a Budakeszi járásban, annak legnépesebb települése.
Német nevét annak köszönheti, hogy a közösség valójában sváb település volt.
Ez látható például a település épületeiről és rendszeréről.
Története: Budaörs (Örs) nevét valószínű egy Örs nevű kavar törzsről kapta. 1236-ban említette először oklevél Ewrs, 1282-ben pedig Kechkevvrs néven. Örs nevezetes szőlőtermelő falu volt a Fehérvárra menő út mellett. Szent Mártonról elnevezett egyháza a kelenföldi Szent Gellért-egyház kápolnája volt.
Fekvése: A budapesti agglomerációban található, Budapest XI. kerületétől nyugatra. A településtől délre halad az M1-es és M7-es autópálya közös szakasza. Emiatt gyakran Budapest nyugati kapujának nevezik. A városon áthalad az 1-es főút.
Budaörs nem egyszerűen Budapest melletti település, hanem önálló, nagyon sűrű szolgáltatási és üzleti háttérrel működő város. Emiatt a lakhatási döntéseknél a kényelmi szint és a forgalmi terhelés egyszerre kerül mérlegre.
A budapesti buszos kapcsolatok, az M1–M7–M0 közelsége és a városi úthálózat miatt Budaörs elérése erős. Ezzel együtt a napi forgalom és a fő tengelyek terhelése is nagyobb lehet, mint amit egy kívülről nyugodtnak tűnő agglomerációs várostól várnál.
A helyi oktatási és intézményi háttér sok családnak azért vonzó, mert sok mindent nem kell a fővárosba átszervezni. A város ebben erősebb, mint sok hasonló méretű agglomerációs település.
A helyi gazdaságban az irodai, kereskedelmi, szolgáltatási és logisztikai jelenlét erős, miközben a fővárosi munkapiac is közvetlenül elérhető. Budaörs emiatt azoknak lehet jó, akik a budapesti közelséget szeretnék úgy kihasználni, hogy közben a mindennapi szolgáltatásokból minél több helyben maradjon.
Budaörs karakterét a dombos szerkezet, a kertvárosias részek és a nagyon sűrű kereskedelmi-szolgáltatási háttér együtt adják. Ez kényelmes, de nem feltétlenül csendes vagy olcsó választás.
A legnagyobb hiba itt az, ha valaki csak a közelséget nézi, és nem számol a forgalmi terheléssel. Budaörsnél a napi komfortot erősen befolyásolja, mennyire jól választasz mikrolokációt.
Budaörs város, Pest vármegye területén, a Budakeszi járás részeként található.
A legfrissebb ismert lakónépesség 28 910 fő, ami nagyobb, városiasabb településképet jelez.
A népességi rangsorban Budaörs inkább a vármegye középmezőnyébe tartozik, ezért a megítélésénél egyszerre számít a helyi közösség ereje és a környező központokhoz való kapcsolódás.
A közigazgatási terület nagyjából 23,6 km2, ami a településszerkezet, az utazási távolságok és a napi térérzet szempontjából sem mellékes.
A 11 393 lakás és a jelenlegi népesség alapján nagyjából 2,5 fő jut egy lakásra, ami kiegyensúlyozott, vegyes lakásszerkezetet jelezhet.
A jelenlegi adatállományban 18 háziorvosi rekord, 9 fogászati rekord, 7 gyógyszertári rekord, 1 postai rekord látható, ami első kapaszkodót ad a helyi ellátottságról.
A nyitvatartási adatok között késő délutánig nyitva tartó pontok is szerepelnek, ami a munkarendhez jobban illeszthető ügyintézést segítheti.
A népesség alapján már városiasabb ritmus, több helyben elérhető szolgáltatás és élénkebb mindennapi forgalom valószínű, ami kényelmesebbé teheti a helyben intézhető ügyeket.
A szolgáltatási állomány mérete alapján a hétköznapi ügyintézésből és alapellátásból sok minden helyben vagy nagyon rövid eléréssel megoldható lehet, ami különösen fontos azoknak, akik nem szeretnének napi szinten ingázni minden ügyért.
A becsült népsűrűség nagyjából 1 225 fő/km2. Ez sűrűbb, kompaktabb településszerkezetet és élénkebb napi mozgást is jelenthet.
A vármegyei rangsorban elfoglalt helye alapján Budaörs megítélésénél különösen fontos, hogy mennyire erős a kapcsolata a közeli városokkal és a Budakeszi járás településeivel.
A legutóbbi elérhető adat szerint az átlagos lakóingatlan-ár 993 000 Ft/m2, ami érzékelhetően a vármegyei átlag fölött van. Ez arra utal, hogy a településre a környezetében erősebb kereslet vagy jobb piaci megítélés rakódik rá.
Az átlagos négyzetméterár 2020 és 2024 között nagyjából 47% körüli emelkedést mutatott, ami azt jelzi, hogy a település áraiban az elmúlt években érdemi feljebb árazódás történt.
A lakásállomány mérete arra utal, hogy a kínálatban jellemzően többféle ingatlantípus jelenhet meg, nem csak néhány elszigetelt opció.
A nagyobb településeken az ingatlanpiac is jellemzően rétegzettebb, ezért az önálló lakhatási célok mellett befektetői érdeklődés is könnyebben megjelenhet.
A növekvő népesség általában élénkebb lakáspiaci keresletet is támogathat, különösen akkor, ha a település a környező munkaerőpiacokhoz jól kapcsolódik.
A 28 910 fős népesség a gyakorlatban azt jelenti, hogy nagyobb, városiasabb településről van szó, ahol a helyi közösség mérete közvetlenül befolyásolja, mennyi szolgáltatás marad életképes helyben, és mennyi dologért kell a környék nagyobb központjaihoz fordulni.
A becsült népsűrűség nagyjából 1 225 fő/km2.
A lakosságszám 2020 és 2024 között 849 fővel emelkedett.
Emelkedő népesség mellett könnyebben stabilizálódhat a helyi szolgáltatások köre, nőhet a lakóingatlanok iránti érdeklődés, és erősebbé válhat a település megtartó ereje.
A lakásállomány és a népesség aránya azért is fontos, mert jól mutatja, mennyire feszes vagy inkább kényelmes a helyi lakhatási szerkezet. A 11 393 lakás és a jelenlegi népesség alapján nagyjából 2,5 fő jut egy lakásra, ami kiegyensúlyozott, vegyes lakásszerkezetet jelezhet.
Budaörs jövőképét valószínűleg elsősorban az határozza meg, mennyire tud kapcsolódni a környező városok munkahelyeihez, intézményeihez és közlekedési folyosóihoz.
Az átlag feletti árszint azt jelzi, hogy a település értékének egy részét a piac már most is beárazza, így a további növekedés kulcsa inkább a stabil kereslet fenntartása lehet.
Az emelkedő ártrend arra utal, hogy a piac az elmúlt időszakban egyre több értéket látott a településben, de ez önmagában még nem garancia a további gyors drágulásra.
A pozitív népességmozgás kedvező alapot adhat a hosszabb távú fejlődéshez, mert a lakosság bővülése több szolgáltatást és élénkebb ingatlanpiacot is eltarthat.
A nagyobb lakosságszám általában több intézményi lehetőséget és szélesebb szolgáltatási választékot jelez, ami családosoknak különösen fontos szempont lehet.
Az alapellátás szempontjából a jelenlegi adatokban 18 háziorvosi, 9 fogászati, 7 gyógyszertári rekord szerepel, ami azt jelzi, hogy a mindennapi egészségügyi ügyek legalább részben helyben vagy nagyon közel intézhetők.
Időbeosztás szempontjából sem mindegy a napi használhatóság: A nyitvatartási adatok között késő délutánig nyitva tartó pontok is szerepelnek, ami a munkarendhez jobban illeszthető ügyintézést segítheti.
A nyilvános rendezvényadatok itt valószínűleg nem mutatják meg teljesen a helyi közösségi életet, ezért családosként érdemes külön ránézni a városrészi programokra, intézményi eseményekre és valóban működő közösségi terekre.
Nagyobb településnél nem csak az számít, hogy van-e óvoda vagy iskola, hanem az is, hogy melyik városrészben, milyen megközelíthetőséggel és napi utazási igénnyel érhető el.
Leginkább azoknak lehet jó választás, akik városiasabb működést, több helyben elérhető intézményt, szélesebb munkaerőpiacot és többféle lakhatási opciót keresnek.
Inkább azoknak lehet vonzó, akik hajlandók magasabb árszintet is elfogadni azért, hogy több helyben elérhető szolgáltatáshoz és erősebb települési központhoz kapcsolódjanak.
Kevésbé ideális annak, aki kifejezetten csendesebb, lassabb ritmusú vagy autóforgalomtól távolabb eső környezetre vágyik.
Összességében Budaörs akkor lehet jó költözési célpont, ha a település mérete, a helyi ritmus és a szolgáltatási szint illeszkedik ahhoz, ahogyan a mindennapokat elképzeled.
Az ingatlanpiaci kép alapján a település inkább tudatosabb, erősebben árazott választásnak, ezért a döntésnél nemcsak az árat, hanem a helyi életminőség és az elérhetőség kérdését is érdemes együtt nézni.
A napi használhatóságot a nyitvatartási minták is árnyalják: A nyitvatartási adatok között késő délutánig nyitva tartó pontok is szerepelnek, ami a munkarendhez jobban illeszthető ügyintézést segítheti.
Ha a település által kínált ritmus, elérhetőség és árpozíció összességében passzol az elvárásaidhoz, akkor reálisan is megérheti számításba venni.
Budaörs legfontosabb adatai és a nyilvános adatokból levonható rövid következtetések egy helyen.
Vármegye:
Járás:
Jogállás:
Irányítószám:
Budaörs a vármegye középmezőnyében helyezkedik el népesség alapján, ezért egyszerre érdemes helyi és járási léptékben vizsgálni.
Az ingatlanárak a vármegyei átlag fölött járnak, nagyjából 466 267 Ft/m2-rel. Ez arra utal, hogy a piac ezt a települést a környék erősebb árpozíciójú helyei közé sorolja. Az átlagos négyzetméterár 2020 és 2024 között nagyjából 47% körüli emelkedést mutatott, ami azt jelzi, hogy a település áraiban az elmúlt években érdemi feljebb árazódás történt.
A jelenlegi adatok alapján 18 háziorvosi rekord, 9 fogászati rekord, 7 gyógyszertári rekord, 1 postai rekord látható, ami a mindennapi használhatóság szempontjából fontos kapaszkodó. A nyitvatartási adatok között késő délutánig nyitva tartó pontok is szerepelnek, ami a munkarendhez jobban illeszthető ügyintézést segítheti.
A 11 393 lakás és a jelenlegi népesség alapján nagyjából 2,5 fő jut egy lakásra, ami kiegyensúlyozott, vegyes lakásszerkezetet jelezhet. A lakásállomány mérete arra utal, hogy a kínálatban jellemzően többféle ingatlantípus jelenhet meg, nem csak néhány elszigetelt opció.
Budaörs esetében nem elég csak magát a települést nézni: a döntést sokszor az adott városrész, a napi közlekedés és a mikrolokáció dönti el.
Budakeszi ugyanebben a járási környezetben van, és 15 743 fős lakosságával jól mutatja, miben hasonlít vagy tér el Budaörs közvetlen térsége.
Adatlap megnyitásaBiatorbágy ugyanebben a járási környezetben van, és 15 243 fős lakosságával jól mutatja, miben hasonlít vagy tér el Budaörs közvetlen térsége.
Adatlap megnyitásaHa a közeli településeket is mérlegelnéd, Páty ugyanabban a Budakeszi járás található, így földrajzilag is releváns összevetési pont Budaörs mellé.
Adatlap megnyitásaBudaörs megítélése akkor lesz pontosabb, ha a helyi adatok mellé a környék, a költségek és a megközelíthetőség szempontjai is oda kerülnek. Ezek az oldalak ehhez adnak további kapaszkodót.
Budaörs árhelyzete és lakhatási képe a teljes Pest vármegye mezőnyével együtt válik igazán érthetővé.
Vármegyei árak megnyitásaHa nem csak egyetlen települést nézel, hanem a közeli alternatívákat is, a Budakeszi járás oldalán gyorsabban látod a valódi térségi különbségeket.
Budakeszi járás településeiBudaörs legutóbbi ismert átlagára 993 000 Ft/m2, ezért vásárlás előtt érdemes külön átszámolni az illetéket, a hitelt és a felújítási tartalékot is.
Országos ártrendekBudaörs mindennapi használhatóságát sokszor nem csak az ár, hanem az is meghatározza, milyen intézményi és szolgáltatási kínálat rajzolódik ki a nyilvános adatokból.
Szolgáltatási oldalak